物業管理“小切口”撬動社區治理“大民生”

物業管理是社區治理的重要內容，事關民生福祉。天津市河北區針對社區物業管理不平衡、不充分的問題，創新“黨建引領，多方聯動”的物業管理體系和長效機制，并在全區118個社區開展了共筑美好家園的生動實踐，以物業管理“小切口”撬動了社區治理“大民生”，為我國社區治理創新積累了可復制與借鑒的經驗。

一、需求導向，創新物業管理體制機制

建立健全“黨建引領，多方聯動”的社區物業管理體系和長效機制旨在，一方面通過基層黨組織的組織力建設，充分發揮社區各級黨組織的戰斗堡壘作用和黨員的先鋒模范作用，引領并服務于社區物業管理向高質量邁進；另一方面通過建立和完善溝通協調機制、考核監督機制等，促使區政府的相關部門和基層單位，特別是街道辦事處，與社區居委會、業主委員會、物業服務企業等單位之間形成有效銜接、良性互動的整體合力，共同推動社區物業管理質量的提升。

（一）“黨建引領，多方聯動”的社區物業管理體系

河北區針對老舊小區的社區物業服務項目和社區日常物業維修改造項目，通過整合相關資源，創新了“黨建引領，多方聯動”的社區物業管理體系（見圖1），并明確職責分工和工作要求，為實現物業管理工作的高質高效奠定了基礎。

（二）“黨建引領，多方聯動”的社區物業管理長效機制

1.協調溝通機制

協調溝通機制主要包括兩個方面：一是社區黨組織領導的居委會、業委會和物業企業之間的議事協調機制。在社區黨組織主持下，召集居委會、業主委員會、物業企業、居民代表等每月定期召開（遇有緊急情況可臨時召開）社區物業管理聯席會議，圍繞社區物業管理和環境治理等問題進行及時溝通和協調。二是多部門協調聯動機制，實施“街道吹哨、部門報到”，賦予街道黨工委、辦事處對包括房屋管理、市場監管、市容園林、電力路燈等相關單位在本轄區的業務進行統籌協調、考核督辦的職權，使基層在面對問題、化解矛盾時能夠整合現有條塊資源，實現跨部門合作。

2.管理考核機制

建立物業服務企業擇優選聘、依法解聘制度。街道辦事處通過招投標程序，讓社區居民通過居民代表大會或業主委員會的形式進行討論、表決，其結果作為選聘或解聘社區物業服務企業的主要依據。

建立社區物業管理監督考評制度。將老舊小區常態化檢查考核結果與政府物業補貼發放直接掛鉤，做到獎勤罰懶。

3.長效管理機制

針對舊樓區改造后的現實問題，河北區出臺了《天津市河北區舊樓區財政補貼資金使用管理暫行規定》等制度，對納入舊樓區長效管理機制的小區，根據自身的實際情況和特點確定了舊樓區服務管理模式，明確各相關部門在舊樓區服務管理工作的職責分工，為舊樓區改造后的長效管理提供了政策支持。

二、多措并舉，提升物業管理水平

河北區在社區物業管理工作中不斷創新和探索新方式與新手段。通過“紅色物業”建設調動社區各級黨組織和黨員的先鋒作用、推動街道辦事處與政府相關部門、民生企業等協同辦公、分類推進物業管理和物業維修改造、創新多元化的物業企業考核制度等，這一系列舉措進一步調動了物業管理活力、凝聚了物業管理合力、提高了物業管理效力、激發了物業管理動力?！八牧弦弧?，共同發力，持續促進物業管理水平的整體提升。

（一）打造“紅色物業”，調動物業管理活力

“紅色物業”之所以“紅”，就是在堅持市場化原則下，充分發揮社區黨組織、物業企業黨組織、業主委員會黨組織的責任和擔當，將黨組織的優勢發揮在服務群眾的最前沿?；谝陨险J識，河北區充分發揮黨建引領作用，構建以社區黨組織為領導核心，業委會和物業服務企業等共同參與的“紅色物業”新格局，旨在搭建社區、居民之間的橋梁，有效調動了物業管理的活力，讓物業管理成為社區治理的重要載體。

1.發揮黨組織的戰斗堡壘作用

河北區各社區黨組織分別指導本社區物業服務企業和業主委員會將“堅持黨的領導”寫入《物業企業章程》和業委會議事規則，探索建立了物業服務企業黨支部、業委會黨支部，以及選派黨建指導員，并通過依法依規改選補選業委會成員提升了黨員比例，從本質上實現了社區以黨組織為核心，物業黨支部、紅色業委會為基礎的管理服務體系，筑牢了堅強的戰斗堡壘。在這一服務體系內，各類黨組織扛起“紅色旗幟”，破除社區物業管理困局，團結帶領社區黨員和群眾共筑美好家園。

2.發揮黨員的先鋒模范作用

在引領社區居民參與社區治理中，每一個社區黨組織都是一個戰斗堡壘，每一名黨員則是一面旗幟。近年來，河北區將在職黨員、離退休黨員、流動黨員等全部“網”進黨組織管理，以服務群眾為宗旨，以構建幸福社區為目標，引導黨員將示范作用落到社區物業管理的實處、細處。社區黨組織除注重在繳納物業服務費、環境清整、疫情防控、舊樓改造等工作中發揮黨員的表率作用外，還不斷創新黨員志愿服務模式和載體，以彰顯黨員在社區治理中的示范作用。

如容彩里社區凝聚區域紅色合力構建了“1+3+X”的“黨建+”多元共治模式，“1”是社區黨委，“3”是黨支部書記、志愿者、物業企業，“X”是社區所有黨員和居民代表、駐區單位黨員等力量，實現了多管齊下解決居民身邊的“關鍵小事”。社區內以黨員為支撐，居民骨干協同配合的“余暉志愿服務隊”每天穿梭于小區，為居民提供支援服務，做到了“事有人管、難有人幫、苦有人問、喜有人賀”。黨員志愿者服務隊用自己的“紅色行動”配合社區物業服務，拉近了物業工作人員與居民之間的距離，讓居民也感受到了“紅色物業”的溫暖。

（二）推動多方聯動，凝聚物業管理合力

社區物業管理涉及方方面面，關乎每家每戶居民群眾的切身利益，需要政府相關部門和單位協調聯動、各司其職。尤其是在社區基礎設施改善、舊樓改造等方面，更是離不開政府相關部門的支持。河北區從自身的實際出發，探索了以多方聯動推動老舊小區改造、提高物業管理覆蓋、優化物業管理質量等工作實踐，并形成了良好的經驗。

1.多方聯動，推動老舊小區改造

河北區在天津市財政投入的基礎上，又自籌資金對361個老舊小區進行了提升改造。在舊樓改造過程中，區民政局、住建委、城管委、公安、街道、社區多方配合、各司其職、共同謀劃，通過拉清單的方式，讓居民投票決定改造的項目，精準、有效地滿足居民對美好生活的需求。

2.多方聯動，助力物業管理覆蓋

河北區針對老舊小區物業收費難、物業企業不愿進駐的現實問題，由區委、區政府整合各方資源和力量，指導河北區10個街道的393個老舊小區配齊了物業服務企業。為確保物業管理的長效化，區委、區政府一方面采取市財政、區財政、居民三方共同分擔的方式，解決了物業費用不足的問題；另一方面采取“政府投一點、街道籌一點、部門出一點、配套建設還一點、舊樓改造補一點、社區單位贊助一點、國家市里爭取一點”的籌資模式，通過新建、擴建、配套、置換、租賃等形式，使所有社區的辦公服務用房全部達到了300平方米以上，并且建成了6個平均面積在2000平方米以上的街級社區綜合服務中心，為進一步深化社區治理服務和物業管理提供了活動陣地。

3.多方聯動，優化物業管理質量

河北區委、區政府制定出臺了一系列相關政策，建立健全了區、街道、社區三級管理網絡。一方面，通過民政部門面向社會公開招聘，為每個社區配齊一名社區物業管理專職人員，建成了專業化的社區物業管理人員隊伍。這支隊伍在社區“兩委”領導下履行組織推動、監督協調社區物業管理工作的職責；另一方面，通過聯席會議制度實現兩級聯動，解決居民難題，推動社區物業管理更上一層樓。

（三）堅持分類施策，提高物業管理效力

河北區在對老舊小區進行提升改造和不同類型小區的服務管理過程中，始終堅持分類施策、精準發力，高效地整合利用好各類服務資源，提高物業管理的效力。

1.統籌不同小區的分類改造

在對老舊小區進行提升改造的過程中，河北區堅持施行分類改造的方法，確保施策精準、投入高效。一是在資金投入方面，對于需求多、改造難度大的小區，每個小區投入500萬元以上，進行“翻天覆地”式的改造，打造精品小區；對于具有一定基礎但還存在諸多改善難題的小區，每個小區投入150萬至160萬元，打造重點小區。二是在選擇改造項目方面，街道和社區在改造工程實施前會先向居民們征求改造意見，通過發放問卷和深入調研的方式了解不同小區居民的改造需求。三是在確定改造方案方面，施行一“區”一策，結合不同小區的實際情況，在改造的方式和方案上也不盡相同。如有的小區雨水管全部老化破損嚴重，在改造方案中就將其全部更換。

2.細化不同小區的分類管理

首先，對于商品房小區加強對物業服務企業的領導和監督。商品房住宅小區的物業服務企業一般為開發商自帶，物業企業和業主之間為服務與被服務的合約關系，在日常服務中他們也大多更遵循服務合同和上級公司的管理和要求。

其次，對于老舊小區開展具有市場經濟和政府公共服務雙重屬性的長效管理。面對老舊小區多、治理水平低的難題，按照市委、市政府的頂層設計和制度安排，河北區結合自身實際，將老舊小區作為物業管理的一種特殊類型進行精準治理，以“穩基礎”“深拓展”“創機制”“引長效”為工作思路，在繼續推進老舊小區提升改造的基礎上，探索建立了兼具市場經濟和政府公共服務雙重屬性的長效管理機制。

再次，對由于特殊原因導致物業“失管”的小區，幫助社區居民開展自管自治。望海樓街道乾華園社區的春柳公寓小區，只有21個樓門、326戶居民，由于規模過小，物業管理運行成本相對過高、獲利不易。2009年初，原來的物業公司撤出春柳公寓，且很長一段時間無法找到合適的物業公司接續，致使春柳公寓小區一度出現“棄管”現象。

河北區結合不同類型小區物業管理工作的特點，采用“多措并舉、分類施策、科學投入”的分類治理方式，提高了物業管理工作的實效，真正做到科學、精準和持續發力，也為其他地方的社區治理工作提供了思路和借鑒。

（四）創新多元考核，激發物業管理動力

社區物業服務效果怎么樣，要看居民滿不滿意，高不高興。為此河北區構建了多元主體參與的社區物業考核評價體系，將日常監督與定期考核相結合，對社區物業服務進行閉環管理，激發了社區物業管理工作的動力，切實保障了社區物業管理工作的高質量、長效發展。

1.日常監督提時效

在社區物業管理的日常監督考核中，社區黨組織、社區居委會充分發揮對物業企業的指導與監督作用，將社區黨委、社區物業專干、社區網格員和物業企業工作人員緊密聯系起來，堅持“用圖片求證、用數據說話”的原則，借助智能工具實現實時溝通，及時解決問題。在監督途徑上，河北區借助津治通APP、微信工作群等智能化手段實現“走動辦公”，將社區巡視過程中的問題以圖片和文字形式進行上傳，物業企業及時派人進行處理。在這個過程中逐步推動物業管理實現專業化、規范化、高效化。

2.多元評價順民意

河北區在對物業企業的考評過程中建立了多元評價的考核機制。由河北區民政局牽頭，住建委等部門配合，建立完善了對物業企業的監督考評機制，并將考核結果與政府物業補貼發放直接掛鉤，獎勤罰懶。

三、“黨建引領，多方聯動”的物業管理工作啟示

（一）要堅持以黨建為引領

習近平總書記強調，“提高社區治理效能，關鍵是加強黨的領導”。河北區區委堅決貫徹落實習近平總書記關于“要創新社會治理體制，把資源、服務、管理放到基層，把基層治理同基層黨建結合起來”指示精神，構建了服務體系及長效機制，協同推進社區物業管理，取得了顯著成效。這一生動實踐證明：在社區治理創新過程中，必須堅持黨建引領不動搖。只要抓住了黨的建設這個龍頭，把黨的組織觸角延伸到基層社區包括物業企業、業主委員會、各個樓門在內的每一個角落，并通過黨組織規范化、標準化建設，保障社區黨建和服務的空間、資源，將黨建與社區居民群眾關切關聯起來，充分發揮黨組織、黨員的模范帶頭作用，就能把我國制度優勢更好轉化為社區治理效能，實現社區治理現代化向縱深發展。

（二）要堅持以人民為中心

社區是城市治理的“最后一公里”，也是黨和政府聯系群眾、服務群眾的神經末梢。河北區及時感知社區居民在居住條件、衛生環境、公共設施等方面的操心事、煩心事、揪心事，將社區居民的所想、所盼當作提高保障和改善民生水平的大事，一件一件加以解決。在此過程中，各級黨組織還重視發揮社區主體自治功能，使他們能夠人人可參與、人人可負責、人人可奉獻、人人可共享，讓社區居民成為社區自治的真正主人。

（三）要堅持以共建共治共享為抓手

共建共治共享理念從根本上體現了以人民為中心的思想。河北區在創新多方聯動機制，采取多種措施、凝聚各方力量的同時，勇做“共建共治共享”理念的推動者、探索者，大力引導各類組織和居民積極參與居民區物業服務、管理與監督，積極搭建小區物業服務民意征集等協商平臺，不斷創新適合居民區特點的物業管理模式，打造了共建共治共享的社區治理格局，以社區治理現代化保障了居民安居樂業。這一生動實踐證明，在社區治理現代化進程中，要堅持以共建共治共享為抓手，不斷激發社區治理活力。

作者，韓劍穎，天津交通職業學院職教所研究員；李名靜、趙媛媛、邱靜、畢瑩、楊杰，天津交通職業學院教師。

本文摘自《社會治理》2020年第10期《物業管理“小切口”撬動社區治理“大民生”——以天津市河北區為例》一文。